LO QUE DEBE SABER UN ABOGADO GESTIÓN PREDIAL FRAGMENTOS TESIS LAUREADA GUILLERMO ERNESTO DURÁN REGALADO, ANÁLISIS ECONÓMICO DE LOS BIENES BALDÍOS EN COLOMBIA, UNIVERSIDAD DEL ROSARIO, REPOSITORIO, GESTIÓN PREDIAL

Forma en que se adjudican los predios baldíos

Libecap (2009) efectuó una investigación sobre los diferentes sistemas de demarcación que se han implementado en el desarrollo de adjudicación de bienes.

Los Sistemas son “Metes and Bounds” (MB límites y fronteras) y el sistema rectangular (RS).

El sistema MB según lo explica Libecap (2009) está compuesto por la adjudicación de los predios teniendo en cuenta sus perímetros con características naturales y estructuras humanas desordenadas, los cuales tienen efectos negativos en los valores terrenales y la actividad económica en el área.

Este tipo de adjudicación tiene una relación entre la topografía de la tierra (formas, tamaños) y el alineamiento de la tierra.

En un principio representa bajos costos en su implementación pero tiende a incrementar los costos en su desarrollo, debido a que dificulta el acceso de las vías de comunicación.

Es el método actualmente usado en Colombia y el método que fue originariamente usado en los Estados Unidos, en los primeros 13 Estados, sin embargo fue replanteada su utilización y modificada por el Sistema Rectangular.

El Sistema Rectangular (RS) busca un fin común de distribución de los predios por por tamaños, tipos, figuras, alineaciones y zonas geográficas.

Tiene su origen en el plan de ordenamiento territorial de 1785 de los Estados Unidos que divide el territorio federal en secciones de millas cuadrada.

El sistema rectangular RS presenta altos costos en su implementación ya que se debe efectuar una planeación, estandarización y medición ordenada para la adjudicación de predios, sin embargo trae como beneficio para la sociedad mercados inmobiliarios más activos, mayores vías de comunicación y por ende una mayor productividad.

El Sistema Rectangular fue aplicado en la mayor parte de Estados Unidos, principalmente en Ohio y al oeste de Mississippi al norte de Texas.

Canadá también lo adopto, Ontario y el oeste de las Provincias de la pradera y al sur de Australia, el sur de África, and Nueva Zelanda. (Powell 1970, Williams 1974).

En Colombia hemos desarrollado un Sistema Mixto, que básicamente se refleja de la siguiente manera:

En los lugares cercanos a los centros de mercado, donde la tierra es más costosa, principalmente en el antiplano cundiboyacense, se observa una demarcación más pequeña y ordenada, teniendo como unidad de medida las fanegadas, que equivalen a 6.400 mts2, que se ha venido desarrollando de esta forma por instituciones informales que presionan el mercado de tal manera que estandarizan de la demarcación de la propiedad.

Hoy en día estos predios cuentan con planos georreferenciados de alta precisión y se han venido adecuando a las vías de acceso existentes.

Contrario a esto, los predios que se encuentran en lugares distantes de los centros de mercado, en donde existen presencia de grupos armados ilegales, en donde la presencia estatal es casi nula, los sistemas de demarcación se rigen por sistemas de límites y fronteras.

Correlativamente con lo dispuesto por Libecap (2009) estas zonas son las que presentan menores desarrollos viales, derechos de propiedad más inseguros (principalmente carta venta) es decir abundancia de predios baldíos, adicionalmente es más difícil su comercialización, su medición (se tiene como sistema de medida las varas cuadradas y las hectáreas) y su producción es ineficiente.

Por lo anterior vale la pena hacer una planeación estratégica basada en los sistemas rectangulares para darle desarrollo a estas zonas del país.